近年来，越南国内冷库市场呈现蓬勃发展的趋势，生鲜食品和电商需求成为主要推动力。第一太平戴维斯越南公司表示，越南的第一座商业冷库始建于1996年，由日本Konoike Transport Co. Ltd与三家越南公司的物流合资企业Konoike VinaTrans共同打造。然而，越南的冷库格局呈现本地化和高度分散的特点，预计到2022年将有40多个项目提供总计46万平方米的冷链仓库空间。
据统计，越南生鲜食品销售额在2020年的404亿美元基础上增至去年的457亿美元，复合年增长率（CAGR）达6.3%。同期，电子商务市场年增长率高达21.5%，推动了各类免费服务的扩张。
第一太平戴维斯河内工业服务部高级经理托马斯·鲁尼表示，越南国内公司在冷库供应方面取得了显著进展。到2022年底，An Viet、Phan Duy、Hung Vuong和ABA Cool Trans等公司是领先的冷库供应商，同时，外国公司如Lineage Logistics、SK Logistics和Lotte Logistics也积极扩大在市场的影响力。然而，越南的冷库需求仍然超过供应，尤其是电商平台的兴起给冷藏能力带来了巨大压力。
鲁尼指出，到2022年底，整体市场入住率约为88%，主要市场如胡志明市、平阳、隆安、北宁的入住率甚至超过90%。冷库租金在各子市场之间存在差异，胡志明市由于设施较发达、增值服务较好，租金水平几乎是其他地区的两倍，平均在每吨22美元（北宁）至50美元（胡志明市）之间。
尽管冷库市场已取得显著成就，但专家和企业认为，冷库行业在产业物流发展中将迎来新的挑战，服务商需要在运营和技术方面进行创新和改革。鲁尼表示，位置优越、设计精良的自动化仓库从运营成本角度来看将胜过传统竞争对手，未来市场将迎来更多的交易和更多机构的参与。
外国投资基金对越南冷库的吸引力和巨大潜力表现出极大兴趣，纷纷投入资金进行冷库建设。此外，冷藏运输，尤其是冷藏集装箱，在供应不断增加的情况下也面临着激烈的竞争。企业已经转向投资超过500个冷藏集装箱，主要服务于农业、渔业、医疗保健和食品行业。
