永慶:限貸衝擊房市急凍,Q4交易量恐創新低

大马财经新聞 記者 報導

央行9月19日祭出第七波房市選擇性信用管制,永慶房產集團業務總經理葉凌棋(附圖)認為,今(2024)年上半年房市火熱,很多民眾擔心買房買貴,積極搶進,如今受政策衝擊,已扭轉對房價上漲的預期,而當漲價預期被改變時,房價就難免會跌。隨著第4季交易量急凍,永慶下修全年交易量至31.8~32.6萬棟、年增3.6~6.2%;6月底時原估34.8~36萬棟,年增13~ 17%。

永慶在8月至9月初(第七波信用管制前),對消費者進行了第4季調查,結果顯示,5成民眾看第4季國內景氣持平第3季,但有27%看壞,以此來看,已有近8成的民眾對景氣看法呈保守;並有8成的消費者認為最佳購屋時間為2025年。

不過,隨著9月19日央行出手再下重拳,永慶即時監控9月後2周的七都成屋委售量變化,結果顯示,各都的委售量均呈現放大,與6月相比約有1~5%的增加,惟在銀行貸款緊縮下,買方貸款成數可能減少0.5~1.5成左右,購屋族必須準備更多自備款才能出手,勢必影響交易量。

至於房價走勢?葉凌棋則認為,房市若上漲趨勢改變,通常一定會先量縮價盤整,接著量縮下跌,所以一旦市場對上漲預期不見了,房價就難免會下跌。以上波信用管制後全台房市從2014到2017年都處低檔,房價平均下修約17~20%,這波房價部份地區上漲較急,目前的利率環境也較當時高,因此這波的賣壓應該會較大,但價格修正難評估,推案量大的重劃區會較具壓力。

葉凌棋認為,豪宅市場價格應首先會受到影響,從調查來看,全台僅約1成多、近2成的民眾買房無貸款(即現金交易),多數的人都需要貸款,若買一個房要增加籌措3、4成自備款,除非是「很喜歡很喜歡很喜歡」,況且價格又不漂亮,所以在這種狀況下,除非賣方願意讓利,才容易成交,因此豪宅房價可能先受到影響。

至於信用管制是否影響預售屋交屋?葉凌棋說,根據統計,2024年1~7月全台住宅使照核發量約7.6萬戶,顯示約有7.6萬戶預售屋交屋潮,在房貸緊縮下拉高申貸難度,應該有蠻大部份的預售屋還未核貨,民眾要交屋必須自籌資金補足缺口,否則恐面臨無法順利交屋的危機。

對整體房市的看法,葉凌棋說,集團內部資料統計顯示,9月看屋諮詢、要約付斡的件數,與6月高點相比,均有4成以上的減幅,市場觀望氛圍濃厚,預估第4季房市將急凍,單季交易量將降至5.3~6.2萬棟左右,較2023年同期約減少3、4成,並創下1999年有紀錄以來新低量,年減幅也恐創下26年來最大。

永慶也依目前交易量推估,下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟之間,與2023年相比,年增率僅3.6~6.2%;6月底原估34.8~36萬棟、年增13~ 17%。

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